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如何应对房东的跳价

文摘来源:中介论坛 阅读:19907次 [14-3-16]   中介管理培训班   中介管理制度大全   客户留言

文前提要:楼市交易量放大,卖家“跳价”情形再现,如果想要从容应对,业内人士建议买家不妨提前了解市场行情、吃透卖家心理以及设置较高的违约责任等,来让那些不讲诚信的卖家不敢随意造次。

碰到卖家“跳价”情形,买家只能无奈以对,不过这并不是一种好的解决办法。据了解,近期市场出现回暖迹象,卖家信心增强,有了底气,开始“跳价”。对于这种情形,不论是买家还是房产经纪人,一般都找不到好的解决办法,很多情况下只能是听之任之。不过有业内人士表示,还是有办法对付“跳价”。当然,这需要通过了解市场行情、吃透卖家心理以及设置较高的违约责任等多重手段,来应对卖家“跳价”。

【牛气房东尝试“跳价”】
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陆骏近日碰到了一件郁闷事,“居然被卖家‘晃’了一下。”他说。陆骏告诉记者,3月中旬他在上海普陀区的曹杨新村内看中一套两房,面积约65平方米,卖家报价85万元,单价约13077元/平方米。该报价的确有吸引力,因为新村内有些房源的报价已超过14000元/平方米。

看完房之后的第二天,陆骏按照中介公司的要求缴纳了2万元的意向金,并等待中介安排签订买卖合同。但在两天之后,中介回复说,卖家提价3万元,即以88万元的价格重新挂牌。卖家还交代中介,如果陆骏愿意接受新的报价,可优先与之签订房屋买卖合同,这让他感到有些啼笑皆非。

陆骏感到有些不解,现在市场并未完全反转,何来“跳价”呢?因为在他看来,这种现象以往仅仅出现在房价快速上涨时期,他反问记者:“难道市场真的回暖了吗?”其实,遭遇卖家“跳价”的并不仅仅只有陆骏一个人。记者从沪上部分中介公司了解到,不论是在外环线之外,还是在房价较高的市中心,都已出现“跳价”现象。

上海美联物业企业传讯部工作人员许嵩告诉记者,近日分布在全市范围内的大多数门店都碰到了卖家“跳价”现象,“让人感到有点惊讶的是,最近这种现象并不少见。”她如是说。上海“我爱我家”市场部、上海德佑地产市场部有关人士也表达了同样的观点。

据了解,从目前来看,“跳价”情形多见于成交较为热火的区域,诸如浦东的联洋社区、普陀的曹杨板块、闵行的莘庄板块等,而一些总价不高、性价比较高的老工房房源,如位置、楼层、房型、采光等各方面都不错,则更容易“跳价”。

不过据市场人士介绍,虽然房东开始尝试“跳价”,但是考虑到市场现实情况,愿意加价的买家几乎难得一见。上海德佑地产市场部负责人龙东平表示,就该公司所有门店而言,目前只要碰到“跳价”情形,交易则难以继续下去。

【心态波动是主要诱因】
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虽然近期楼市交易量有所上升,但是市场并未真正出现转暖,那么卖家开始尝试“跳价”,其信心到底来自哪里呢?许嵩认为,在最近一段时间,由于被压抑了快一年时间的刚性需求开始释放,而且房价与一年前相比,出现了不同程度的回调,很多购房者抱着“抄底”的心态开始入市,使得交易量上涨,而且价格也略微有所回升。

根据上海美联物业提供的数据,记者发现二手房市场的确出现了“回暖”苗头。如以长寿路沿线二手次新房的价格变化为例,2月份次新房一房报价在18000~19000元/平方米之间,目前已达到19000~20000元/平方米,涨幅约5%;两房报价在17000元/平方米,目前已普遍达到18000元/平方米左右,与一房的涨幅相当。

同时,由于“带看量”的增多,也容易让卖家产生市场转暖的看法。根据上海美联物业提供的数据显示,在2月份该公司分布在长寿板块门店的经纪人的带看量为25~30组,而3月份则增加到35~40组。“看房人数的增加,也会让部分房东认为买房的人多了,于是自然而然便产生‘跳价’想法。”许嵩说。

当然,也不排除有些挂牌价过低、试水或者被人怂恿而产生“跳价”的情形。龙东平告诉记者,由于此前市场一直处于观望状态,有少量不了解市场行情的卖家未能把握准市场行情而挂出低价,随后发现价格过低而调整价位;还有一些房东并不是真心卖房,而是抱着试试看的心态挂牌,如果有人愿意购买便立即涨价;当然,还有少数情况是由于中介公司之间恶性竞争,少数业务员为了能掌握更多的客户资源,发现房源可能会被别的公司售出,便告知卖家可以卖出更高的价格而怂恿其“跳价”。

【防止“跳价”有四招】
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虽然在很多时候,不管是买家,还是中介公司,对于卖家突然“跳价”都只能徒叹无奈,而没有什么好的解决办法。

找到一套让自己满意房子,而又不会遭遇“跳价”并顺利买下来,这才是比较顺利的购房过程。但由于二手房市场上卖家心态各异,同时也不排除发生一些不讲诚信的做法,因此还是有必要要提防“跳价”行为。业内人士告诉记者,只要方法得当,并小心应对,还是能够防止卖家“跳价”情形发生的。

第一招:了解卖家心态

一定要把握卖家的心态,这是业内人士给出的第一个建议。上海美联物业东昌分行营业经理俞科告诉记者,对于中介公司的经纪人而言,只要把握准卖家的心态,便能很容易促成交易。对于买家来说也是同样的道理,如能事先了解清楚卖家的心态,那么无疑也能对预防“跳价”起到很重要的作用。

要掌握卖家的心态,必须了解卖家出售房产的目的,然后再做出判断。如对于急需资金或者抛售解套的卖家来说,他们开出的挂牌价一般是自己愿意接受的,因此可放心进行后续交易手续;而对于换房者,或者没有明确目的的,则必须提前采取措施,因为这类人群容易产生患得患失的心理,不妨尽快让对方接收定金并签订买卖合同。

第二招:尽快出手

要做到尽快出手而又不冒失,其前提是学习买房。“我爱我家”华东区市场总监俞静建议购房者,在买房之前,一定要提前了解市场行情。她表示,对于普通人来说,买房不能够一蹴而就,也无法速战速决,对于这项一生中最为重大的消费行为来说,必须要在对市场有较为充分了解的前提下,再做出决定。因此她建议购房者可以提前半年开始学习如何买房,包括了解市场行情、考察地段好坏、甄别房屋质量等等。

虽然这种做法看似与防止“跳价”无必然联系,但在俞静看来,只有在充分了解市场行情的基础上,才能发现哪些机会不容错过,从而做到快速出手。

第三招:提高违约责任

业内人士表示,如果提高违约责任,对于卖家来说,他们往往不敢“跳价”。上海君悦律师事务所许海波律师告诉记者,当卖家收取定金数额较小时,如在2万元以下,因为其承担的违约责任可通过“跳价”得到弥补,因此不少不讲诚信的卖家不惜选择“跳价”。目前市场对卖家违约责任的约定通常是“退一赔一”,但对于2万元的定金而言,最多也只有4万元,卖家可以承受。

但如果违约责任提高,如将定金数额提高到5万元甚至10万元,许海波表示即使是在房价疯涨阶段,也几乎不会发生因为“跳价”而造成的违约情形,而目前市场并未企稳,如果适当提高违约责任,其震慑作用还是相当大的。

第四招:多找“主推”房

每个房产中介公司门店都有“主推房”,所谓“主推房”,即房产经纪人重点推荐的房产。这类房产成交的可能性最大。有业内人士告诉记者,在房源挂牌之后,经纪人往往会跟卖家反复沟通,并试图了解其真实想法,一旦这些有经验的经纪人吃准卖家是真正要出售手中的房产,他们往往会将这类房产列为“主推房”而做重点推荐。这样,可以减少碰到“跳价”的情形。

当然,与之有些相似的还有“独家代理”房,也不易发生跳价情形。因为敢于委托“独家代理”的卖家一般对市场比较了解,不大会因为挂牌价失手而出尔反尔。


  
 

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